2017美联储第五次加息，为什么已买房者会忧心忡忡？

【导语】12月14日凌晨3:00点，美联储公布利率决议，宣布加息25个基点至1.25%-1.5%，意味着美联储年内第三次加息靴子落地。众所周知，人民币对美元汇率的变动与国内房价的走势联系是很紧密的，如果人民币贬值幅度真的超过了人民币计价的房价涨幅，那么房价就很可能会出现一定的波动。

美联储频繁的加息对于我们来说，更像是一种针对国内经济发展的魔咒。美联储加息，流通中的美元总量下降，当外资一步一步撤离的时候，美元就会开始强势升值，以美元计价的中国房价也必然会出现下跌。

不过呢，与日本不同，中美两国都是对本国货币汇率有比较强的控制力的，虽然控制的方法不一样，但目的是一样的：有利于本国经济。

因此只要全球的经济不崩溃，人民币汇率应该还是会在央妈的控制下变化的，也就是说，就算以美元计的中国房价会下跌，也不会跌破底线，“防止房价大起大落”可不仅仅是指以人民币计的。

于是，时隔不到半天的功夫，当日上午九点四十七分，在央行的官网上，我们发现央行就上调了公开市场利率，分别上调公开市场7天、28天期逆回购中标利率至2.5%、2.8%，此前分别为2.45%、2.75%，为今年3月来首次。

美联储的布局来看，预计2018年美联储将加息3次，2019年将加息2次，如果2018年美联储加息次数如期达到3次，分别在6月、9月和12月，那么央行上调基准利率的概率会大大提高，如果不上调基准利率，人民币贬值压力就会骤大。

一旦央妈上调基准利率，对于购房者而言，影响最大的依然是按揭贷款利率不断攀升，获得贷款的难度也越来越大。

10月末全国首套房按揭贷款利率从4.45%连续上调至5.36%，二套房按揭贷款利率涨幅相对平缓，但仍从5.39%上升至5.66%。

在未来不久，按揭贷款利率可能会缓慢上升到6.5%-6.8%的水平，无论是首套房还是二套房，按揭利率可能还有1.2个百分点左右的上升幅度。同时，贷款的审批周期也将越来越长，条件也越来越苛刻。也就是说你想买房，也越来越难了。

另外，顺便普及下低息+上浮和高息+折扣的关系：

你需要弄明白加息10%和基准利率上调10%的概念，例如现在基准利率是4.9，A购房时是9折利率，B购房时是上浮10%，我们假设6个月后加息了，基准升到了7，那么A的7*0.9=6.3，B的则是7*1.1=7.7，两者相差1.4，所以就买房的贷款而言，高息+折扣绝对是好的选择，房贷利率每年都会进行调整，高息影响你不过是几年，但是上浮利率绝对是跟你一辈子的。

美联储加息对于2018年房价怎么影响，关键就看你怎么算了，以人民币计，房价很有可能会稳中有升，以美元计，房价或许会出现波动，甚至下跌。而如今很多人仍然争着抢着要上车，大抵都是看透了手里的货币在贬值吧。

如今，中国房地产泡沫已经吹起来了，中国的货币继续宽松已经不具备客观条件了，关键是美国还大幅减税了，聪明的资金会做出选择，高位套现卖出中国房产，兑换成美金，去国外投资，或者抄底更便宜的资产，所以资金流出的压力会很大。

中国的经济学界对此分歧比较大，中国需不需要跟随加息都有各自的理由。

要加息的理由是：因为不跟随，中美利差会缩窄，导致明显的资本外流。从人民币汇率压力的层面来考虑，央行需要这么做。

不加息的理由是：作为经济大国，中国的货币政策还是应该从自己经济的基本面来考虑，这才体现出货币政策的有效性。影响中国资本流动的利差往往是长端利率较关键，而美联储加息影响的是短端，但实际上短端利差对资本外流的影响并不显著。而从中美两国目前的长端利来看，我们的利率远高于美国，这个利差处在历史上的高位。从汇率角度看，今年的汇率也保住了，中国也不需要通过加息来保汇率。

毫无疑问，美国加息会使资金主动流回美国，而美国缩表，会使美元被动流回美国，加息和缩表，以及减税叠加，杀伤力会逐步显现。

目前只是银行新的贷款被动利率上调，对存量贷款没影响，所以市场就是温水煮青蛙，见效慢。加息对市场的影响，一般是个累进的过程，特别是对房价而言。主要是因为我们的经济还很低迷，加息会让很多实体企业受不了，不利于稳增长，也会很容易引爆高杠杆企业的资金链。但我们又被美联储绑架了。

过去三年，我们的外汇流失了1万亿美元，央行的资产负债表就会消失相应的6万多亿人民币，乘以5的货币乘数，市场就会损失30多万亿人民币，那么市场流动性就会不足。

结果想来想去，央行顶住压力，只好想出了定向降准的法子，申明只对实体经济，只对中小微企业放款，严控资金流向房地产，明年1月1日执行，但估计这是这轮降准降息周期的最后一根救命稻草了。

过去池子里放了太多水，眼看别人都开始倒了，我们含泪也要跟着倒啊，所以央行暗中已开始定向收紧货币，先是金融行业内部去杠杆，所以6月份之后，M2降到了10以下，个位数增长成为新常态，相比过去两位数增长，就是一种收紧的态势。

虽然基准利率没有上调，但市场的利率实际上也在上行了，国债收益率是直接影响市场利率的，从2016年11月份，十年期国债收益率最低到达2.7%左右后，一路上行，目前接近4%，一年的时间，已经涨了1.3%，如果按0.25个百分点的加息幅度算，相当于央行也加了5次息。

银行的理财产品收益率都在上行一年期的都超过5%了，否则你拉不到存款。房贷利率处于历史的最低位，只有上涨空间，目前首套普遍已经上浮10%以上了，相当于加息了0.49%，二套上浮20%以上。

而市场利率上调，也是央行引导的结果，基准利率调不调，只是对存量贷款有影响，对增量已经没有影响了，更多是一个信号，因为现在的利率走向，基本上是市场自行决定的。

【结语】现在老百姓都担心钱出不去，只能留在国内转，人民币越来越像纸一样，所以还不如买点砖头保值。

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